JLL & BPCC Kraków

01/06/2009

Jakie szanse stoją przed rynkiem powierzchni biurowych w Krakowie?

Jones Lang LaSalle wraz z Brytyjsko-Polską Izbą Handlową zorganizował spotkanie poświęcone krakowskiemu rynkowi powierzchni biurowych Kraków, Warszawa, 17 czerwca 2009 - W zeszłym tygodniu w krakowskim hotelu Radisson SAS odbyło się śniadanie biznesowe poświęcone sektorowi nieruchomości biurowych zorganizowane przez międzynarodowego doradcę ds. nieruchomości komercyjnych Jones Lang LaSalle pod egidą Brytyjsko-Polskiej Izby Handlowej.

 

 

Spotkanie rozpoczęto od prezentacji rynku biurowego w Krakowie, którą poprowadził Rafał Oprocha, dyrektor działu regionalnego Jones Lang LaSalle w Krakowie. Oprocha omówił obecną sytuację oraz trendy rynkowe. „Obecnie w Krakowie jest ponad 3000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej i wciąż przybywa. Współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 2,86%, aczkolwiek do niedawna był bliski zeru. Była to sytuacja generalnie niekorzystna dla najemców, którzy byli zmuszeni do wstrzymania swoich planów rozwojowych, lub zabezpieczania powierzchni na etapie projektu koncepcyjnego budynku. W 2008 roku oddano do użytku 300 m²; w br roku oczekuje się, że liczba ta podwoi się i około 780 m² zostanie oddanych do użytku. Dodatkowo w pierwszym kwartale zgłoszono ponad 130 m² do podnajmu co w znacznym wpłynęło na dostępność biur w Krakowie. Przewidywany wzrost podaży i ograniczona aktywność najemców od początku 2009 roku spowodowała już stopniowy wzrost pustostanów i bardziej elastyczną postawę wynajmujących. Co do transakcji, w 1 kw. 2009 wynajęto 70 m². Czynsze transakcyjne kształtowały się na poziomie 14,50-15,50 Euro/m²/m-c. Najemcy chcąc wykorzystać obecną sytuację rynkową poszukują tańszych rozwiązań. Wprawdzie prognozy zakładają średni poziom czynszu w wysokości 13 Euro w 2010 roku, aczkolwiek zważywszy na dynamiczną sytuację na rynku, trudno jest to ostatecznie przewidzieć.

Po stronie podażowej spodziewane są opóźnienia planowanych oddań budynków do użytku. Ponadto ze względu na ograniczony dostęp do finansowania, wstrzymano realizację niektórych projektów. Stąd też trudno jest przewidzieć ile powierzchni zostanie oddane do użytku w 2010 roku i kolejnych latach.

Największe zagęszczenie projektów biurowych występuje na północnych obrzeżach centrum (okolice ulicy Opolskiej i Armii Krajowej). Wiele projektów jest również realizowanych lub planowanych w południowej części miasta, w okolicy ul. Nowohuckiej czy ronda Matecznego. W sumie przewiduje się, że ok. 780 m² powierzchni biurowej zostanie oddane do użytku w 2009 roku i kolejne 720 m² w 2010 roku, aczkolwiek liczba planowanych projektów może ulec znacznym korektom i będzie zależała od siły popytu ze strony najemców i postawy banków finansujących tego typu projekty.

Kraków pod względem wolumenu dostępnej powierzchni biurowej jak i dynamiki spadku czynszów najmu  jest drugim polskim rynkiem po Warszawie.
Powyższa sytuacja wpływa na zmiany trendów rynkowych. Oznacza to, że obecnie mamy tzw. rynek najemcy i spodziewamy się, że ta sytuacja utrzyma się przez kolejne 2 lata. Z tego względu wiele firm zainteresowanych relokacją rozważa zmianę lokalizacji w celu wygenerowania oszczędności poprzez obniżenie stawek czynszu lub najem bardziej efektywnej powierzchni. Oczywiście część najemców wstrzymała decyzje o relokacji wraz z ograniczeniem planów rozwojowych. Warto zauważyć, że w porównaniu do innych miast europejskich Kraków posiada bardzo niski współczynnik nowoczesnej powierzchni biurowej w stosunku do ilości mieszkańców a także korzystny (dodatni) współczynnik migracji, który jest jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę przez najemców z sektora usług zewnętrznych (BPO), bardzo mocno obecnych w Krakowie. Oba te współczynniki pozycjonują Kraków w gronie miast posiadających ciągle duży potencjał do rozwoju rynku biurowego. ”

Oprocha w podsumowaniu dodał, że obecny kryzys wpłynie oczyszczająco na rynek. Oznacza to, że zwiększy się atrakcyjność i ilość dostępnych powierzchni, co pozwoli najemcom na większy wachlarz wyboru ofert wraz z niższymi stawkami czynszu. Następnie w panelu dyskusyjnym moderowanym przez Bartosza Mierzwiaka, dyrektora działu wynajmu powierzchni biurowych w Jones Lang LaSalle, podjęto próbę szczegółowej analizy obecnej sytuacji rynkowej.

Tomasz Lisiecki, dyrektor zarządzający w firmie TriGranit, omawiając obecną aktywność tego dewelopera na krakowskim rynku, powiedział, że TriGranit kończy obecnie budować centrum handlowe Bonarka. Obecna niekorzystna sytuacja rynkowa dotknęła jednak projekt biurowy; ze względu przede wszystkim na ograniczony dostęp do finansowania rozpoczęcie oraz trudna sytuacja jaka dotknęła potencjalnych klientów, czyli najemców.  Zakończenie jego budowy będzie nieco odłożone w czasie jednak pierwsza faza będzie oddana do użytku w 2 kwartale 2010r. „Dobre jest to, że jest lepszy przepływ informacji. Dobre jest także to, że koszty budowy są znacznie bardziej atrakcyjne niż jeszcze rok temu. Jest to, ogromny plus, o którym rzadko się mówi! Po stronie wad natomiast - ograniczony dostęp do finansowania i zaostrzone warunki finansowania.” - dodał Lisiecki.

Szymon Duda, Członek Rady Nadzorczej GD&K Group, zwrócił uwagę na fakt, że w gruncie rzeczy jest to idealny moment dla deweloperów, którzy są wypłacalni. „Istnieją trzy czynniki, które wskazują, że za kilka lat nieruchomości znów będą w cenie. Przede wszystkim jest to dostęp do gruntów. Jeszcze niedawno nie można było strukturyzować zakupu gruntów w sposób umożliwiający elastyczność transakcyjną dewelopera. Teraz istnieje możliwość zakupu w formie opcji. Po drugie stawki kosztów budowy i ceny wykonawców (np. architektów czy pod-wykonawców budowlanych) spadły, co w efekcie pozwala na budowanie nawet do 25% taniej. Po trzecie, banki znowu są wybredne; tzn. że deweloper bez renomy nie dostanie kredytu. Deweloper z dostępem do finansowania ma więc okazję wybudować przyzwoite nieruchomości, za przyzwoitą cenę i wynająć za przyzwoitą stawkę czynszową.”

Na pytanie dotyczące podejścia banków do finansowania, Tomasz Trzósło, dyrektor działu inwestycji w nieruchomości w Europie Środkowowschodniej w Jones Lang LaSalle potwierdził, że obecnie pozyskanie finansowania jest utrudnione. „Trochę łatwiej jest uzyskać kredyt refinansowy niż deweloperski. Deweloperzy są w trudnej sytuacji. Kilka banków wciąż udziela kredytów, aczkolwiek warunki są drakońskie: 50-60% wkładu własnego, 300 i więcej punktów marży. Ponadto czasami banki wycofują się w trakcie budowy; są to na szczęście bardzo rzadkie przypadki. Jednakże podstawowym kryterium ograniczającym aktywność deweloperów pozostaje dostęp do finansowania. Sytuacja powinna się jednak poprawić - banki długoterminowo nie będą w stanie prowadzić wyłącznie polityki odmownej. Rok 2009 będzie prawdopodobnie rokiem oczyszczania portfeli kredytowych przez banki, ale rok 2010 powinien przynieść pozytywne zmiany.”

Zapytany o wzrost zainteresowania leasingiem nieruchomości, Trzósło potwierdził, że klienci są zainteresowani każdym sposobem finansowania, aczkolwiek leasing nieruchomości wciąż stanowi bardzo niewielką część rynku.

Trzósło zapytany o to, czy obecnie na rynku wciąż są zainteresowani kupnem nieruchomości komercyjnych, powiedział: ”Liczba transakcji inwestycyjnych dramatycznie spadła. Wiąże się to z gwałtownym przesunięciem cen o 20-30% i więcej. Obecnie stopy kapitalizacji utrzymują się na poziomie 7,5-8% dla miast typu Kraków, ale i tak ciężko jest znaleźć chętnego do zakupu. Ze strony deweloperów jest silny nacisk na obniżenie stóp kapitalizacji i niechęć do sprzedawania za takie stawki, ale rynek wymusi jednak dostosowanie oczekiwań deweloperów do wymagań inwestorów.”

Monika Piątkowska, dyrektor strategii i rozwoju miasta, Urząd Miasta Krakowa, zapytana o liczbę nowych projektów, poinformowała, że w Krakowie bardzo dynamicznie rozwija się sektor usług outsourcingowych. „ Dla tego typu inwestycji wymagane są trzy podstawowe warunki: niskie koszty pracy, te w przypadku Krakowa zaczynają być porównywalne krajami Europy Zachodniej, zaplecze kadrowe, które w Krakowie jest zasilane przed absolwentów ponad 100 jednostek badawczo-naukowych, oraz oczywiście rosnąca ilość powierzchni biurowych. W związku z tym ostatnim aspektem prognozujemy, że 1500 m² powierzchni biurowej zostanie oddane do użytku, aczkolwiek spodziewamy się, że proces ten rozłoży się na dwa kolejne lata, 2009 i 2010. Ponadto miasto bardzo ściśle współpracuje z firmami z sektora BPO. W Krakowie powstało pierwsze w Polsce stowarzyszenie zrzeszające firmy z tegoż sektora, które już działają w mieście. Badanie, które zostało przeprowadzone przez to stowarzyszenie wykazało, że firmy z branży BPO chcą nadal się rozwijać. Stworzyliśmy również program KRK2B (Kraków dla Biznesu), który ma wspierać poszukiwanie nowej kadry dla firm outsourcingowych ulokowanych już w Krakowie jak i tych, które podejmą jeszcze taką decyzje.

Rozwojowi rynku nieruchomości w mieście może sprzyjać także współpraca nauki z biznesem. Współpraca tychże podmiotów, tworzenie kolejnych centrów naukowo-badawczych i wykorzystanie kapitału ludzkiego, który jest jednym z cenniejszych kapitałów Krakowa jest pożądanym dla Krakowa kierunkiem jego gospodarczego rozwoju.”
Dawid Jarosz, dyrektor w departament obsługi inwestora w Małopolskiej Agencji Rozwoju Regionalnego wspierającej promocję regionu, powiedział, że obecna korekta rynku sprzyja zrównoważonemu rozwojowi miasta i przywróceniu ‘normalności’ na rynku. „Obecne czasy wymogły także na menadżerach przede wszystkim zabezpieczenie istniejącego stanu, a nie agresywny rozwój. Liczy się więc stabilność i przewidywalność. Na tle Europy wpadamy w tych aspektach bardzo dobrze. Jesteśmy postrzegani jako kraj bardzo stabilny. Kraków przy okazji też korzysta. Ponadto mamy silną kartę przetargową - zasób potencjału ludzkiego, wysoko wykwalifikowanej kadry, co stanowi wartość dodatnią, która gwarantuje stabilny wzrost i potencjał do przyszłej ekspansji. Dodatkową szansę stanowi nowa ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym. Wierzymy, że Kraków może mocno na niej skorzystać.”

Agnieszka Libura, dyrektor krakowskiego oddziału Brytyjsko-Polskiej Izby Handlowej, dodała, że tego typu spotkania biznesowe sprzyjają rozwojowi miasta. „Fundusze unijne, dążenia do modeli światowych w tym np. programu Cambridge Networking, stanowią możliwości, z których musimy się nauczyć korzystać. Dlatego jako BPCC chcemy inicjować tego typu sprawdzone programy, które odnoszą sukcesy poza granicami Polski. Nie mamy możliwości konkurowania z takimi potentatami jak Chiny; dlatego też ważne jest abyśmy odnaleźli swoją niszę.”

Na zakończenie Monika Piątkowska dodała, że Kraków chce konkurować jakością, a nie ilością. „Naszą niszę mogą stanowić wysoko wyspecjalizowane usługi. Będzie ich mniej, ale stworzą prestiżowe miejsca pracy.”

Skontaktuj się z nami
w sprawie wynajmu powierzchni